《中年感悟》再談提早退休之從中慘到中產（2017年5月）
2017年5月，全世界各地的房價繼續飛揚嗎？至少，在澳洲的雪梨是如此。
三年來，雪梨很多房子一買一賣，就是百萬澳元的差價（台幣2230萬），說的是差價，不是賣價；也就是這三年來雪梨的房地產讓數以萬計的人變成了百萬富翁。百萬豪宅在雪梨已經成為絕唱了，因為現在在雪梨好一點的區域，想用100萬澳元（台幣2300萬）買一棟勉強湊合，能住的house，簡直是mission impossible（不可能任務）了！很多雪梨比較好的城區，目前的中價位都在邁向澳元200萬（台幣4500萬）了。
三年前，我認識的一群朋友，很多人正在看房子，準備買房子；三年後，這些朋友很多已經塵埃落地，找到自己喜歡的房子。可是，當中也有好一些朋友，三年前預算120萬，三年後預算180萬，依然買不到適合自己的房子。隨著房價的飆漲，房租也跟著浮動起來，這些朋友的快樂指數也漸漸下降，每天望著房價飆升的新聞，鬱悶難安。
回到香港，情況更糟糕。那些可以提早退休，享受人生的，多數都是利用房地產的升值，賣房，換房，加上自己的儲蓄，退休生活安排得妥妥當當。連一直都不炒樓的朋友，也可以受惠自己的自住房！最近就有一個朋友，在布利斯班／Brisbane買了一套120萬的house（當地120萬可以買到非常不錯的house），全額付清。怎麼能全額付清呢？當年他們在香港以澳元120萬（台幣2650萬的房子）的房子，早已經付清了。現在價值澳元360萬（台幣8000萬），他們在香港重新貸款，借出120萬，然後把香港的房子出租，租金剛好可以付貸款，還能剩下一些（香港的租金非常高，他們這個房子可以租到台灣十幾萬一個月）。
他們才五十幾歲，年初舉家搬到布里斯班，房子付清了，兩公婆工作數十年，孩子都大了，靠著自己的儲蓄過十五年，日子過得有滋有味的。十五年後，香港房子貸款付清，房子市價估計能有360萬（目前）加上通膨，保守估計也可以有500萬（台幣一億兩千萬），加上布利斯班的房子，保守估計到時候也能有180萬（台幣4000萬），加起來臺幣一億五千萬。七十歲的人，還能有那麼多錢，養老多容易啊？
這都是因為他們手中有一套自住房！只有一套，足已！
那些手中有幾套房子的朋友，就更不用說了！
反觀那些一直租房居住的人，五十幾歲了，收入很多都被多年來的租金付出蠶食了，到了退休，手中除了現金還是現金，這些現金買樓買不到，用來退休也不夠，怎麼辦呢？難道真的要工作到80歲？
看到社會因為房價的高漲而逐漸兩極化，我的心中並不開心，因為和諧的社會應該是因為有快樂的國民，所以希望澳洲政府可以幫助第一次買房的人，讓大家的快樂指數越來越高！不要從中產走進了中慘！
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2014年6月5日
前些日子，我轉載了一篇從中產到中慘的文章，我想很多人讀了以後，感受都不盡相同。（延伸閱讀：從中產到中慘）
人生就是如此；每一個人因為自己的成長背景，環境，際遇和眼界，看到的世界都會不一樣。拿中產定義來說吧！我就有幾個朋友，明明是身家好幾個億的小富人，人家也要叫自己是中產，確實比起他們身邊的那一些幾十億的大富人，他們最多也是中產。另外我也看到身家幾千萬的，管自己叫大富翁的，全是因為比上不足，比下有餘造成的自我感覺特別良好。是中產也好，是假富人也好，自己的生活過得怎麼樣，只有自己最清楚。有錢的，老看著比自己更有錢的，永遠還是窮人一個；有些錢就沾沾自喜，滿足幸福度特高的，只要善用自己的財富，給自己想要過的生活，又有何不可呢？
不管一般人怎麼界定自己，金錢給予人的安全感，也會因為自己對生活要求的不同，得到不同的結果。談起提早退休，又往往是那些生活條件看起來不錯的專業白領，更躇躊，更難抉擇：一來是收入高，捨不得；二來是對生活的要求高，開銷也大；三來就是理財，增加財富的能力不夠，以致於收入追不上通脹。
以前我曾經分享過兩篇短文，一篇寫著一對香港小學老師，不到五十歲就可以退休，而且還可以讓自己兩個孩子，完成留學英國的願望；另外也有一對留美歸來的碩士專業白領夫妻，卻常常戲稱自己不做到七十歲，都無法退休。就收入而言，我相信後者是遠遠超越前者，而且是以倍數計算，但是結果缺有如此大的差異，其中的因由，主要來自幾點：
1）對生活享受的要求不同：小學老師的生活可以說是十分簡樸，他們無論在食衣住行各個方面，要求都不高；反觀另外一對夫妻則是城市雅痞，衣食住行要求相對比較高，這樣對生活的要求標準，使他們遲遲無法在置業方面得到一個妥協，所以一直都租房居住，而且也租住在所謂的富人區，這也讓他們的收入的好大一部分都被租金侵蝕了，永遠追不上年年暴漲的房價。
2）小學老師很早就開始置業，所以才可以在五十歲退休之際，手中已經有兩套完全付清的房子。我常認為退休的首要條件就是有套已經付清的自住房，因為退休後，不再有收入來源時，還要再支付高昂的租金，是一筆相當大的支出，而退休生活的品質也架構也來自於你居住的地方，因為老人的生活其實都很簡單，只要身體健康，開銷應該不大的。但是如果退休後還沒有自住房，為了減低支出去住在比較不好的地區，不但生活質量大大打折扣，還要承擔跟著通貨膨脹，年年升高的租金支出，確實會讓人感到退休遙遙無期，或者退休後生活質量大大下降。
3）小學老師屬於早婚早生孩子，五十歲的時候，孩子都已經大學畢業，開始工作了。而另外一對夫妻則是五十歲了，孩子還小，正是花錢最厲害的時候，說起退休，那更是沒有盼頭了。加上對孩子的期盼也不同，小學老師屬於放養，自然省下不少錢，專業白領則是“琴棋書畫”，樣樣跟進，還要再考慮孩子是不是就讀私立學校，那開銷就更大了。
4）小學老師雖然生活簡樸，但是該玩的卻一點也不少。他們喜歡旅遊，五十歲已經去過三十多個國家，因為他們深深感覺節流不如開源，他們平時除了學校工作，下了班還到處家教，賺取額外收入。對於這一點，我也深深同意，人總要work hard，play hard。要是只是一昧辛勤工作，把自己的夢想無限期往後推，也能讓人感到退休的可怕，因為夢想那麼多，都要等到退休才開始執行，那要多少銀子啊？與其無止盡的節流，不如偶爾開源來增加收入，到了該玩的時候，也不落人後，這才是人生真道理！
5）對退休生活的渴望與安排，這也是很多人，就算是經濟穩定，無後顧之憂依然無法毅然決然加入提早退休的原因。小學老師喜歡旅行，喜歡自己裝修房子，喜歡做飯，喜歡看書，加上香港教育改革對老師的要求，越來越嚴苛，他們在體力，精力不勝負荷，對退休生活有著無限遐想，自己敦促他們早早退休，加上公務人員退休後，依然有不錯的收入，退休生活早早有了安排，到了可以退休的時候，自然是毫無眷戀地加入提早退休的大家庭，過著人人歆羨的生活。
6）理財規劃得宜，也是小學老師可以提早退休的重大原因。他們很早就買了自住房，當時價錢便宜，省下數十年的房租不說，到了他們退休，付清的房子已經價值數千萬台幣，又因為自己理財得宜，還有一個渡假房，一些很早期就買下的股票，基金等等。反觀專業夫妻，在置產方面總是想一步到位，一次就買到自己喜歡的房子，但是對生活的要求高，喜歡的房子又怎麼能便宜呢？加上2003年看到失之交臂的dreamhouse，如今已經漲了三，四倍，如今怎麼能下得了手呢？（投資這種東西，錯過了，就錯過了，一定不能往回看，這也是我們以前的錯誤，還好後來我們明白到，市場永遠是正確的，只要自己負擔得起，什麼時候都是置業投資的好時機。）
回到今天的主題之一，從中慘走到中產，我想收入不是造成中慘的主要原因，主要還是要懂得投資，就算不會投資，也一定要早早買自住房，即便第一個房子不滿意，也是個開始，樓換樓，還是比較容易的，不然一生人積累的財富，很多都被租金蠶食了。有人會糾結置產的地點，一直拖慢買樓的時間點，也因此錯過很多買樓的時機。我們自己在香港租房子，租了十五年，也是當時太糾結很多現在想來根本不是問題的問題，比方說距離，比方說孩子上學的地方，比方說移民。房子是一個商品，商品只要買對了，什麼時候都可以脫手，更何況房子還可以出租呢？回顧過往所有的投資商品，在香港這塊寸土寸金的地方，沒有一樣的回報會穩定過房產的，而我們就這樣錯過一次又一次的機會，直到2013年才正式離開無殼蝸牛的行列。
（我們在香港的家，就在我們一直租房子的隔壁，樓價從我們看到最低到我們買的時候，已經漲了三倍多。一樣的錢，我們早五年買，可以買大一倍，早十年買（也是沙士期間），我們可以買香港島的豪宅，升值可以超過五倍，但是我們沒有，我們太猶豫了，太愛往2003年的價錢比較，太渴望樓價崩盤了，於是我們就要接受這個事實。還好，我們最終還是在香港安了一個小房子，有了房子，香港才像一個家，就算如今我們已經移民澳洲，我對香港如果還有一絲絲的思念，那個小小的家，也能包容我對她小小，小小，小小，幾乎是微不足道，但是對千山和藍天卻意義非凡的眷戀了。）
在香港，很多人談到中產變中慘，其實很多都是受不了高額的租金，只要有了自己的房子，我想中產是不至於到中慘的。至於提早退休，說到底，房子也是必要的，所以我一個曾經有錢買樓不買，等待了十八年才住進自己買房的中年婦女，對生活，對理財，對提早退休最大的感悟就是，有錢趕快買樓，就算房子很舊，很不合意，只要地點對了，以後還可以換樓，千萬不要好像我們一樣，租房子租了快要二十年（前面三年在上海，是公司付錢的，想想要是公司不付錢，我們自己買樓，上海房價已經漲了十倍以上來看，加上在香港自掏荷包，繳了幾百萬港幣房租，不說了！，不說了！！！！！！）
總而言之，買自住房什麼時候都是好時機，因為房租支出驚人，可以自住，出租兩相宜。任何在香港的中產只要解決了住房問題，就不會淪落到所謂的中慘了。至於投資房，那真的要量力而為了。
以上心得，僅僅適用於香港。台灣的情況，請格友補充吧！（2014年6月）
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