《中年感悟》再談提早退休之從中慘到中產(2017年5月)

2017年5月,全世界各地的房價繼續飛揚嗎?至少,在澳洲的雪梨是如此。

三年來,雪梨很多房子一買一賣,就是百萬澳元的差價(台幣2230萬),說的是差價,不是賣價;也就是這三年來雪梨的房地產讓數以萬計的人變成了百萬富翁。百萬豪宅在雪梨已經成為絕唱了,因為現在在雪梨好一點的區域,想用100萬澳元(台幣2300萬)買一棟勉強湊合,能住的house,簡直是mission impossible(不可能任務)了!很多雪梨比較好的城區,目前的中價位都在邁向澳元200萬(台幣4500萬)了。

三年前,我認識的一群朋友,很多人正在看房子,準備買房子;三年後,這些朋友很多已經塵埃落地,找到自己喜歡的房子。可是,當中也有好一些朋友,三年前預算120萬,三年後預算180萬,依然買不到適合自己的房子。隨著房價的飆漲,房租也跟著浮動起來,這些朋友的快樂指數也漸漸下降,每天望著房價飆升的新聞,鬱悶難安。

回到香港,情況更糟糕。那些可以提早退休,享受人生的,多數都是利用房地產的升值,賣房,換房,加上自己的儲蓄,退休生活安排得妥妥當當。連一直都不炒樓的朋友,也可以受惠自己的自住房!最近就有一個朋友,在布利斯班/Brisbane買了一套120萬的house(當地120萬可以買到非常不錯的house),全額付清。怎麼能全額付清呢?當年他們在香港以澳元120萬(台幣2650萬的房子)的房子,早已經付清了。現在價值澳元360萬(台幣8000萬),他們在香港重新貸款,借出120萬,然後把香港的房子出租,租金剛好可以付貸款,還能剩下一些(香港的租金非常高,他們這個房子可以租到台灣十幾萬一個月)。

他們才五十幾歲,年初舉家搬到布里斯班,房子付清了,兩公婆工作數十年,孩子都大了,靠著自己的儲蓄過十五年,日子過得有滋有味的。十五年後,香港房子貸款付清,房子市價估計能有360萬(目前)加上通膨,保守估計也可以有500萬(台幣一億兩千萬),加上布利斯班的房子,保守估計到時候也能有180萬(台幣4000萬),加起來臺幣一億五千萬。七十歲的人,還能有那麼多錢,養老多容易啊?

這都是因為他們手中有一套自住房!只有一套,足已!

那些手中有幾套房子的朋友,就更不用說了!

反觀那些一直租房居住的人,五十幾歲了,收入很多都被多年來的租金付出蠶食了,到了退休,手中除了現金還是現金,這些現金買樓買不到,用來退休也不夠,怎麼辦呢?難道真的要工作到80歲?

看到社會因為房價的高漲而逐漸兩極化,我的心中並不開心,因為和諧的社會應該是因為有快樂的國民,所以希望澳洲政府可以幫助第一次買房的人,讓大家的快樂指數越來越高!不要從中產走進了中慘!

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2014年6月5日

前些日子,我轉載了一篇從中產到中慘的文章,我想很多人讀了以後,感受都不盡相同。(延伸閱讀:從中產到中慘

人生就是如此;每一個人因為自己的成長背景,環境,際遇和眼界,看到的世界都會不一樣。拿中產定義來說吧!我就有幾個朋友,明明是身家好幾個億的小富人,人家也要叫自己是中產,確實比起他們身邊的那一些幾十億的大富人,他們最多也是中產。另外我也看到身家幾千萬的,管自己叫大富翁的,全是因為比上不足,比下有餘造成的自我感覺特別良好。是中產也好,是假富人也好,自己的生活過得怎麼樣,只有自己最清楚。有錢的,老看著比自己更有錢的,永遠還是窮人一個;有些錢就沾沾自喜,滿足幸福度特高的,只要善用自己的財富,給自己想要過的生活,又有何不可呢?

不管一般人怎麼界定自己,金錢給予人的安全感,也會因為自己對生活要求的不同,得到不同的結果。談起提早退休,又往往是那些生活條件看起來不錯的專業白領,更躇躊,更難抉擇:一來是收入高,捨不得;二來是對生活的要求高,開銷也大;三來就是理財,增加財富的能力不夠,以致於收入追不上通脹。

以前我曾經分享過兩篇短文,一篇寫著一對香港小學老師,不到五十歲就可以退休,而且還可以讓自己兩個孩子,完成留學英國的願望;另外也有一對留美歸來的碩士專業白領夫妻,卻常常戲稱自己不做到七十歲,都無法退休。就收入而言,我相信後者是遠遠超越前者,而且是以倍數計算,但是結果缺有如此大的差異,其中的因由,主要來自幾點:

1)對生活享受的要求不同:小學老師的生活可以說是十分簡樸,他們無論在食衣住行各個方面,要求都不高;反觀另外一對夫妻則是城市雅痞,衣食住行要求相對比較高,這樣對生活的要求標準,使他們遲遲無法在置業方面得到一個妥協,所以一直都租房居住,而且也租住在所謂的富人區,這也讓他們的收入的好大一部分都被租金侵蝕了,永遠追不上年年暴漲的房價。

2)小學老師很早就開始置業,所以才可以在五十歲退休之際,手中已經有兩套完全付清的房子。我常認為退休的首要條件就是有套已經付清的自住房,因為退休後,不再有收入來源時,還要再支付高昂的租金,是一筆相當大的支出,而退休生活的品質也架構也來自於你居住的地方,因為老人的生活其實都很簡單,只要身體健康,開銷應該不大的。但是如果退休後還沒有自住房,為了減低支出去住在比較不好的地區,不但生活質量大大打折扣,還要承擔跟著通貨膨脹,年年升高的租金支出,確實會讓人感到退休遙遙無期,或者退休後生活質量大大下降。

3)小學老師屬於早婚早生孩子,五十歲的時候,孩子都已經大學畢業,開始工作了。而另外一對夫妻則是五十歲了,孩子還小,正是花錢最厲害的時候,說起退休,那更是沒有盼頭了。加上對孩子的期盼也不同,小學老師屬於放養,自然省下不少錢,專業白領則是“琴棋書畫”,樣樣跟進,還要再考慮孩子是不是就讀私立學校,那開銷就更大了。

4)小學老師雖然生活簡樸,但是該玩的卻一點也不少。他們喜歡旅遊,五十歲已經去過三十多個國家,因為他們深深感覺節流不如開源,他們平時除了學校工作,下了班還到處家教,賺取額外收入。對於這一點,我也深深同意,人總要work hard,play hard。要是只是一昧辛勤工作,把自己的夢想無限期往後推,也能讓人感到退休的可怕,因為夢想那麼多,都要等到退休才開始執行,那要多少銀子啊?與其無止盡的節流,不如偶爾開源來增加收入,到了該玩的時候,也不落人後,這才是人生真道理!

5)對退休生活的渴望與安排,這也是很多人,就算是經濟穩定,無後顧之憂依然無法毅然決然加入提早退休的原因。小學老師喜歡旅行,喜歡自己裝修房子,喜歡做飯,喜歡看書,加上香港教育改革對老師的要求,越來越嚴苛,他們在體力,精力不勝負荷,對退休生活有著無限遐想,自己敦促他們早早退休,加上公務人員退休後,依然有不錯的收入,退休生活早早有了安排,到了可以退休的時候,自然是毫無眷戀地加入提早退休的大家庭,過著人人歆羨的生活。

6)理財規劃得宜,也是小學老師可以提早退休的重大原因。他們很早就買了自住房,當時價錢便宜,省下數十年的房租不說,到了他們退休,付清的房子已經價值數千萬台幣,又因為自己理財得宜,還有一個渡假房,一些很早期就買下的股票,基金等等。反觀專業夫妻,在置產方面總是想一步到位,一次就買到自己喜歡的房子,但是對生活的要求高,喜歡的房子又怎麼能便宜呢?加上2003年看到失之交臂的dreamhouse,如今已經漲了三,四倍,如今怎麼能下得了手呢?(投資這種東西,錯過了,就錯過了,一定不能往回看,這也是我們以前的錯誤,還好後來我們明白到,市場永遠是正確的,只要自己負擔得起,什麼時候都是置業投資的好時機。)

回到今天的主題之一,從中慘走到中產,我想收入不是造成中慘的主要原因,主要還是要懂得投資,就算不會投資,也一定要早早買自住房,即便第一個房子不滿意,也是個開始,樓換樓,還是比較容易的,不然一生人積累的財富,很多都被租金蠶食了。有人會糾結置產的地點,一直拖慢買樓的時間點,也因此錯過很多買樓的時機。我們自己在香港租房子,租了十五年,也是當時太糾結很多現在想來根本不是問題的問題,比方說距離,比方說孩子上學的地方,比方說移民。房子是一個商品,商品只要買對了,什麼時候都可以脫手,更何況房子還可以出租呢?回顧過往所有的投資商品,在香港這塊寸土寸金的地方,沒有一樣的回報會穩定過房產的,而我們就這樣錯過一次又一次的機會,直到2013年才正式離開無殼蝸牛的行列。

(我們在香港的家,就在我們一直租房子的隔壁,樓價從我們看到最低到我們買的時候,已經漲了三倍多。一樣的錢,我們早五年買,可以買大一倍,早十年買(也是沙士期間),我們可以買香港島的豪宅,升值可以超過五倍,但是我們沒有,我們太猶豫了,太愛往2003年的價錢比較,太渴望樓價崩盤了,於是我們就要接受這個事實。還好,我們最終還是在香港安了一個小房子,有了房子,香港才像一個家,就算如今我們已經移民澳洲,我對香港如果還有一絲絲的思念,那個小小的家,也能包容我對她小小,小小,小小,幾乎是微不足道,但是對千山和藍天卻意義非凡的眷戀了。)

在香港,很多人談到中產變中慘,其實很多都是受不了高額的租金,只要有了自己的房子,我想中產是不至於到中慘的。至於提早退休,說到底,房子也是必要的,所以我一個曾經有錢買樓不買,等待了十八年才住進自己買房的中年婦女,對生活,對理財,對提早退休最大的感悟就是,有錢趕快買樓,就算房子很舊,很不合意,只要地點對了,以後還可以換樓,千萬不要好像我們一樣,租房子租了快要二十年(前面三年在上海,是公司付錢的,想想要是公司不付錢,我們自己買樓,上海房價已經漲了十倍以上來看,加上在香港自掏荷包,繳了幾百萬港幣房租,不說了!,不說了!!!!!!)

總而言之,買自住房什麼時候都是好時機,因為房租支出驚人,可以自住,出租兩相宜。任何在香港的中產只要解決了住房問題,就不會淪落到所謂的中慘了。至於投資房,那真的要量力而為了。

以上心得,僅僅適用於香港。台灣的情況,請格友補充吧!(2014年6月)

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